Договор купли продажи недвижимости ст гк

Содержание договора купли-продажи недвижимости Продажа недвижимости По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п. Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным. Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

В соответствии с п. Пункт 5 этой статьи говорит о том, что к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе и к договору купли-продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Первая статья этого параграфа - ст. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации. Данное замечание, которое кажется весьма банальным неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?! Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.

ГК РФ). Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-​продажи. Новая редакция Ст. ГК РФ. 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать​. совпадающие с предметом договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям Форма договора продажи недвижимости определяется на основании ст.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Статья 488 ГК РФ с комментариями и изменениями. На сайте уже задавали данный вопрос.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

В соответствии с п. Пункт 5 этой статьи говорит о том, что к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе и к договору купли-продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Первая статья этого параграфа - ст. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу.

От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации. Данное замечание, которое кажется весьма банальным неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?!

Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.

Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были отражены в перечне оборудования, то есть движимого имущества. Приватизированное предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц.

По требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости. Естественно, что сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы.

Привести же их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не было возможности, так как юридическое лицо - продавец было к тому времени уже ликвидировано. Теперь рассмотрим другой случай.

Временное сооружение - торговый павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил, относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. В дальнейшем при подготовке следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта, который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом.

В результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка. Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора жилое или нежилое назначение , правовой режим сделки существенно изменяется.

На основании же п. Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой и нежилой недвижимости делает целесообразным их раздельное рассмотрение. Начнем с договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения. Говоря о регистрации в этом случае перехода права собственности, закон не ставит в зависимость от регистрации заключенность и действительность договора купли-продажи.

Суд подчеркнул, что "Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений ст. Указывая на то, что договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор вообще не может быть зарегистрирован.

В Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" п. Дело, по которому состоялось указанное решение, возникло в связи с отказом регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи здания, в котором было условие о вступлении в силу с момента государственной регистрации.

Обосновывая правильность отказа, арбитражный суд обратил внимание на то, что "государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом". Поскольку ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания, суд признал, что "включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

В целом логика данного судебного решения вполне понятна. Однако в связи с данным делом возникает несколько вопросов. Во-первых, с какой целью стороны хотели зарегистрировать собственно договор и, во-вторых, каковы были условия этого договора?

Дело в том, что если данный договор не содержал каких-либо отлагательных условий и был непосредственно направлен на переход права собственности на здание, то у сторон не было ни необходимости, ни возможности зарегистрировать собственно договор без перехода права собственности. Здесь речь идет об ошибке в заявлении о регистрации, в котором вместо требования о регистрации сделки должно было содержаться требование о регистрации перехода права на основании этой сделки.

При таких обстоятельствах вопрос мог бы решиться соответствующим исправлением заявления и не становиться предметом судебного разбирательства. Другое дело, если данный договор содержал отлагательное условие, не был сам по себе без наступления этого условия основанием для перехода права собственности. В этом случае решение суда вряд ли можно признать правильным, так как данный договор должен был быть зарегистрирован как обременение права собственности продавца.

То, что договор купли-продажи нежилой недвижимости является заключенным и действительным без государственной регистрации, ставит вопрос о правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации перехода права собственности.

О специфике этого положения говорит п. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора. Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету договора. Было бы логично полагать, что после заключения договора продавец лишается возможности распоряжаться его предметом независимо от каких бы то ни было обстоятельств.

Однако в постановлении указано, что продавец не вправе распоряжаться предметом договора только в том случае, если до регистрации перехода права он уже передал предмет договора покупателю.

Аргументация невозможности распоряжения также основана на состоявшейся фактической передаче "имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства", "покупатель является его законным владельцем". Очевидно, что в том случае, когда договор заключен, регистрация перехода права собственности не состоялась, а фактическая передача предмета договора от продавца к покупателю не произошла, продавец имеет право распоряжаться предметом договора.

Не возражая в принципе против данного вывода, так как до регистрации перехода права продавец остается собственником, которому в соответствии со ст. Если в период до регистрации перехода права собственности продавец обременит предмет договора правами третьих лиц, заключив в отношении этого имущества договор залога, аренды и пр.

Договором купли-продажи был предусмотрен объект без обременений, а передан может быть только объект, обремененный на основании сделок, заключенных продавцом до регистрации перехода права собственности. А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателем до передачи объекта первому покупателю? Разберем несколько вариантов.

Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости. В этом случае в соответствии со ст. Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю, который заключил договор позднее. В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст.

Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем. Итак, с одной стороны, условие ст. С другой стороны, второй покупатель подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п.

Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поисках выхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передача недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим перемещением товара от продавца к покупателю ст.

В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" ст. Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п.

К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента. Вариант 3.

По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности. Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату.

Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора. Вызывает сомнение предложение В. Петрушкина, который считает "необходимым дополнить действующую редакцию ст.

Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Вполне достаточно такого критерия, как состоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практически отсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупатель полностью рассчитывается с продавцом.

Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта.

Но как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта?

На наш взгляд, единственно правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации. Однако в Законе о регистрации прямо не указано такое основание приостановления регистрации.

Разумеется, наличие нескольких договоров по поводу одного объекта должно вызвать у регистратора сомнения в наличии оснований для регистрации у всех обратившихся. Если ситуация не разрешится в течение месяца, то в соответствии с абз. Между тем, по нашему мнению, подобные случаи следовало бы специально регламентировать в законе, чтобы не связывать решение с "сомнениями регистратора". Это можно было бы сделать путем дополнения ст. Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда.

Введение в Закон данной формулировки важно еще и потому, что они исключили бы для регистратора при поступлении альтернативных заявлений возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных полномочий, которыми он не наделен. Иной путь решения данной проблемы предлагает В. Его позиция формулируется следующим образом: "Поскольку решающим для перехода прав собственности иного вещного права на недвижимость является не передача, а государственная регистрация права п.

Таким образом, предлагается ввести в российское законодательство принцип "старшинства прав", действующий в некоторых зарубежных правовых системах. Несмотря на весьма положительное отношение к зарубежному опыту организации регистрации прав на недвижимость, внедрение данного принципа в российскую систему регистрации в ее нынешнем состоянии представляется нецелесообразным.

Введение предлагаемых норм в законодательство приведет к установлению, с одной стороны, формального подхода регистратора к "конкурирующим" заявлениям о регистрации одного права на один объект. С другой стороны, это будет означать наделение регистратора функциями судьи, поскольку он будет решать, кто из обратившихся является действительным правообладателем.

Теперь рассмотрим еще один вопрос, вытекающий из соотношения регистрации перехода права и фактического исполнения договора купли-продажи нежилой недвижимости.

Договор продажи недвижимости

Судебная практика по статье 549 ГК РФ: Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС16-16799, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Окружной суд, приняв во внимание установленные судами обстоятельства и руководствуясь статьями 305, 407, 408, 549, 551, 554, 556, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации далее — ГК РФ статьями 11. Решение Верховного суда: Определение N 308-ЭС16-20132, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска... Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС17-11803, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 431, пункта 2 статьи 455, пункта 3 статьи 487, пункта 1 статьи 549, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.

Договор купли-продажи недвижимости.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости Новая редакция Ст. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья 130. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия статьи 559 - 566. Комментарий к Ст. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет - недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия см. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве. Специальный закон.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор продажи недвижимости

Глава 30 Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья 130. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия статьи 559 - 566.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья 130. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия статьи 559 - 566. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю статьи 131 и 551 ГК РФ продавец должен обладать правом собственности на него. Предварительный договор продажи недвижимости с условием об оплате до заключения основного квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 7.4 Риски признания договора купли продажи квартиры недействительным
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных