Затратный подход к оценке недвижимого имущества предприятия

Оценка стоимости бизнеса методом ликвидационной стоимости производится аналогично описанной выше методики, но только для предприятий, которые находятся в стадии банкротства или планируется их ликвидация. Отсюда, собственно, и название методики. При этом из стоимости активов вычитаются не только все обязательства, но и затраты на ликвидацию компании. Процесс оценки выглядит следующим образом: составление плана ликвидации материального и нематериального имущества; определение цен на имущество актуальных и ликвидационных , при этом делается поправка на стоимость самой ликвидации; подсчет общего объема обязательств; от полученного размера ценности имущества отнимается сумма обязательств.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Краткое описание работы: Содержание Введение…………………………………………………. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………….. Сфера применения и ограничения затратного метода…….. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9 4. Этапы оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом…………………………………………………………………………10 Заключение……………………………………………………………. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к​. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и. Методы затратного подхода при оценке недвижимого имущества: Как и Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из предприятия, здания и иное недвижимое имущество.

Оценка бизнеса методами затратного подхода

Методы затратного подхода в оценке недвижимости Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются: Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы 1 кв. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем; Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя: Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков; Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ гипсокартонщики, электрики, маляры и т. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость износ не учитывается на день проведения оценочных работ.

Методы затратного подхода при оценке недвижимого имущества

Краткое описание работы: Содержание Введение…………………………………………………. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………….. Сфера применения и ограничения затратного метода…….. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9 4.

Этапы оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом…………………………………………………………………………10 Заключение…………………………………………………………….

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. Согласно Стандартам Российского общества оценщиков СТО РОО 21-01-95 при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: - рыночную стоимость земельного участка; - восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; - величину накопленного совокупного износа объекта; - рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Актуальность темы контрольной работы заключается в том, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета. Цель контрольной работы — раскрыть вопрос, касающийся затратного метода для оценки рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с целью, можно выделить следующие задачи: 1 Определить сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 2 Определить сферу применения и ограничения затратного метода; 3 Определить значение и выделить недостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости; 4 Охарактеризовать этапы затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости 1.

Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика.

В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный. Затратный метод — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко. Причем под полной себестоимостью воспроизводства ПСВ понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения ПСЗ — стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод. Сфера применения и ограничения затратного метода Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются: 1 определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка; 2 определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа; 3 определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4 определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5 определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания. Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки.

Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

5.3. Затратный подход

Сущность затратного подхода оценки недвижимости. Сфера применения и ограничения затратного метода…………………….. Этапы оценки недвижимости затратным методом……………... Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости...

Затратный подход в оценке недвижимости

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Затратный подход: метод чистых активов на примере КАМАЗа

Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний [12]. Затратный подход применяют при: оценке недвижимости специального назначения; проведении технико-экономического анализа для нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования; оценке недвижимости на пассивных рынках; проверке результатов, полученных другими методами итоговое согласование стоимости ; обеспечении поимущественного налогообложения; наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли; расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода. Например, оценивая объекты специального назначения школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал , трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном населенном пункте. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций. Федеральные и местные органы власти и управленияобеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения законодательные ограничения, особенности налогообложения на инвестиции в недвижимость.

Затратный подход 5. Оценка бизнеса Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив не должен стоить больше затрат на замещение его основных частей. При затратном имущественном подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 4 "Затратный подход к оценки недвижимости" (Озеров Е.С.)
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных